Весной текущего года спрос на элитную недвижимость в Подмосковье вырос по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Тенденция наметилась уже в конце 2016 г. Наивысшей точки рост достиг в феврале 2017 г. В течение первого квартала 2017 г. на рынке загородной недвижимости премиум-класса было реализовано 70 предложений. Докризисный уровень продаж еще не достигнут, но положительная динамика налицо.
Ситуация на вторичном рынке более благоприятная, чем на первичном. У девелоперов, занимающихся загородной недвижимостью, меньше пространства для маневра в вопросах стоимости, поскольку они вынуждены действовать в рамках порога ликвидности. Впрочем, некоторые предложения на первичном рынке все равно выставляются с хорошими скидками. Девелоперы стимулируют продажи с помощью спецпредложений – например, таких, как дом в дворцовом стиле в поселке «Нива». Однако хозяева, стремящиеся быстрее продать собственность, более гибко ведут переговоры. Поэтому объекты вторичной недвижимости вызывают больший интерес у покупателей.
За год на 15 процентов уменьшилось количество объектов на первичном рынке загородной недвижимости, тем не менее предложение превышает спрос в 2,5—3 раза.
Срок экспозиции одинаков у объектов вторичной и первичной недвижимости и составляет примерно год. За последние 24 месяца эта цифра сохраняла статичность. У девелоперов больше маркетинговых инструментов для продвижения предложений. Активнее привлекая потенциальных покупателей и используя акции, они сокращают этот срок до 9—10 месяцев. В докризисный период срок экспозиции на вторичном рынке составлял порядка полугода, на первичном – три месяца.
За последние несколько лет конкурентная борьба между сегментами первичной и вторичной загородной недвижимости возросла практически вдвое. Количество объектов на первичном рынке устойчиво сокращается, т. к. девелоперы снижают активность, а спрос демонстрирует стабильность. Одновременно с этим рынок насыщается предложениями вторичной недвижимости, по тем или иным причинам выставляемыми собственниками на продажу. Сейчас предложения вторичной недвижимости составляют почти 80 процентов от общего объема рынка. В докризисный период первичная и вторичная недвижимость была представлена в равных объемах. Реструктуризация предложения объяснима: покупатели стремятся к покупке объектов, в которые можно заезжать сразу после оформления сделки. Девелоперы отреагировали на новые тенденции рынка и дополнили предложения коттеджами под ключ с полной отделкой – такими, как коттедж в элитном поселке на Новорижском шоссе «Белая гора». Однако они все равно не могут перебить ассортимент вторичных объектов. Кроме того, при отсутствии новых объектов на первичном рынке изымаются самые ходовые предложения, в результате чего покупатели обращаются к вторичной недвижимости в поисках более перспективных вариантов. Если загородный коттедж уже выстоял две зимы в нашем климате, покупатель может составить адекватное мнение о качестве строительства.
Порядка 15 процентов спроса приходится на участки земли. На первичном рынке такие предложения тоже имеются – их источником служит прирезка новых земель к действующим клубным поселкам Подмосковья. Однако с уровнем цен и качеством предложений на вторичном рынке они конкуренцию не выдерживают.
Эксклюзивные предложения на рынке загородной недвижимости, подобные резиденции в коттеджном поселке «Немо», достаточно долго ищут своего покупателя.
Около 15—20 процентов объектов загородной недвижимости верхней ценовой категории относят к неликвидным. Даже коттеджи с качественной отделкой и застройкой, расположенные вне загородных населенных пунктов, пользуются низким спросом. Также к неликвиду относятся недостроенные, плохо построенные объекты, а также дома в специфических стилях, со старомодной архитектурой или несовременным ремонтом.
