Расходы на техническую эксплуатацию и уборку здания можно существенно сократить, если подумать об оптимизации затрат на этапе проектирования, считает руководитель группы компаний UNK Юлий Борисов.
По сложившейся еще с советских времен практике строительство дома в значительной степени «оторвано» от последующей эксплуатации. Об эксплуатации и ее стоимости обычно задумывается уже управляющая компания, которая «принимает» здание у девелопера. Однако, в настоящий момент стоимость эксплуатации и энергоресурсов составляет значительную сумму. «В этой связи компанию, которая в перспективе будет заниматься эксплуатацией объекта, целесообразно привлекать в качестве консультанта и на стадии проектирования, и на стадии предэксплуатации, и приемки объекта у строительной компании, – уверен операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. – Тем не менее, сейчас управляющие компании чаще привлекаются на стадии предэксплуатации. Хотя планировать экономию можно и нужно еще на этапе проектирования».
Помимо столь модных сейчас «зеленых» технологий, заложить в проект экономию на эксплуатации архитектор может несколькими способами.
По словам Бориса Мезенцева, затраты на эксплуатацию объекта можно снизить не только за счет применения современных технологий и дополнительных инвестиций, но и за счет того, что на этапе проектирования грамотно предусмотрены все нюансы эксплуатации.
В частности, по опыту UNK есть несколько аспектов, грамотное проектирование которых позволит удешевить последующую эксплуатацию, что приведет к повышению финансовой эффективности всего проекта.
Энергоэффективность
Энергоэффективность – основа экономии. И с этой точки зрения при проектировании крайне важно обратить внимание на остекление, поскольку именно через стекла и происходит основная потеря тепла. «Поэтому мы во всех проектах применяем энергоэффективное стекло со специальными напылениями, которые летом отражают солнечные лучи наружу, а зимой тепловую энергию внутрь, – рассказывает Юлий Борисов. – Из других элементов, которые часто применяются в проектах UNK, – ламели, которые на южных сторонах здания могут поглощать до 15% солнечной энергии в летнее время, при этом, не закрывая видов».
Есть и более дорогостоящие решения. Это системы рекуперации тепла, датчики движения на малоиспользуемых лестницах и т.д. «Мы применяем систему умного света в местах общего пользования, когда свет меняет яркость в зависимости от освещенности снаружи. Плюс умный свет в зависимости от цикла дня делаем с утра более холодным, а вечером более теплым, чтобы было экологично и по отношению к людям», – говорит Юлий Борисов.
Борис Мезенцев, в свою очередь, обращает внимание на то, что при проектировании тех или иных инженерных систем необходимо учитывать расположение и наличие доступа к инженерному оборудованию, подлежащему регулярному обслуживанию. «Например, если доступ к приточной установке невозможен без использования специальных подъемников, которые в свою очередь бывает очень сложно (а порой невозможно) установить внутри объекта, обычное техническое обслуживание системы приведет к расходам на аренду подъемников или вызов альпинистов», – рассказывает эксперт. Итогом подобных проблем может стать увеличение затрат на обслуживание на 50%.
Благоустройство
Львиная доля эксплуатационных затрат приходится на обслуживание территории вокруг зданий. И здесь, прежде всего, речь идет о выборе материалов для покрытий. «Если асфальт нужно менять раз в два-три года, тротуарную плитку из цемента с бетоном в нашем климате нужно менять раз в пять-шесть лет, гранитные плиты раз в 10-15 лет, то брусчатку можно никогда не менять. Брусчатка раз в 10-15 дороже, чем асфальт, но лет через 15 она окупается», – отмечает Юлий Борисов.
Также существенные затраты идут на эксплуатацию озеленения. Зачастую газоны пытаются выращивать в теневых местах – на северной или затемненной стороне, под деревьями. В итоге их приходится полностью менять раз в два года. «Это ошибка ландшафтных архитекторов, неправильно подобранный ассортимент растений», – говорит Юлий Борисов.
Еще один «пункт» будущей экономии – устройство в ландшафте гравийных дорожек. «Европейский опыт говорит, что оптимально делать натуральные основания, обсыпку и утрамбованный грунт. У нас этого боятся, потому что зимой дорожки расчищаются и верхний слой страдает. Есть хорошая технология, когда сыпучие основания таких дорожек связываются полимерной смолой. Они выглядят как дорожки из гравия, но при этом зимой вместе со снегом не летят на газон», – видит решение Юлий Борисов.
Уборка
Снизить стоимость будущей уборки, как внутри здания, так и территории вокруг него, также возможно еще на этапе проектирования. Прежде всего, исключив из проекта все места, которые требуют дополнительного обслуживания: уступы, сложные по форме элементы, где скапливается грязь, либо снег. «Это архитектурные элементы, которые со временем могут, например, ржаветь и их потребуется красить, – говорит Юлий Борисов. – Разумеется, если они не имеют принципиального значения в концепции проекта».
Нужно учитывать и особенности нашего климата, когда на горизонтальных поверхностях особенно в крупных мегаполисах скапливается много грязи, а зимой еще и снег, и лед, особенно в период заморозков-оттепели. «В частности, обязательно надо предусматривать обустройство сливных трапов на парковках, – поясняет Борис Мезенцев, Операционный директор MD Facility Management. – Отсутствие этой, казалось бы, незначительной „детали” сильно усложняет процесс сбора воды после уборки, а в зимнее время (когда тает снег с приезжающих машин) весь пол просто покрыт водой. В результате приходится устанавливать специальные емкости для сбора и фильтрации воды, закупать дополнительную технику и привлекать дополнительный персонал. Кроме того, быстрее портится напольное покрытие, из-за чего в два – три раза могут вырасти затраты на расходные материалы и комплектующие для используемой техники». В итоге, по оценкам специалистов MD Facility Management это ведет к удорожанию уборки паркинга на 25% – 30%.
«Конечно же, есть технические приемы, например, использовать электроподогрев, но на это приходится тратить ресурсы, что дорого и неэкологично. Кроме того, системы, которые борются с такими проблемами тоже нужно технически обслуживать. Так что чем проще – тем более экологично и понятно. Less is more», – считает Юлий Борисов.
Само здание желательно максимально приспособить для механической уборки. Например, чтобы стекла могли мыть роботы, окна должны быть максимально прямыми без переплетов. «Мы делаем шов из силикона, что несколько дороже, но резко повышает скорость и качество уборки стекол», – комментирует Юлий Борисов.
Здание на века
И, конечно, здание должно изначально проектироваться «на века» – архитектурные решения должны выдерживать проверку временем.
«Самый большой вклад в экологичность или в уменьшение затрат клиента – сделать такие решения, которые не потребуют ремонта, капитального ремонта или полного демонтажа здания как можно дольше. Вот это самые большие затраты. Сейчас мы видим объекты, в основном объекты торговли, которые или морально устарели, или архитектура устарела, или материалы были применены некачественные, но они либо полностью под реновацию идут, либо вообще сносятся. И это самый большой урон для заказчика – расходы на эксплуатацию многократно возрастают. Поэтому увеличение жизненного цикла как материалов здания, его компонентов, так и здания целиком и есть первостепенная задача архитекторов и проектировщиков здания. Чтобы все системы максимально долго работали с минимальными вложениями», – говорит Юлий Борисов.
В ближайшие года учет стоимости эксплуатации будущего здания на этапе проектирования будет иметь все большее значение. «Уже сейчас мы наблюдаем существенное увеличение обращений на стадии предэксплуатации. Если раньше на данном этапе обращалось лишь 10 % заказчиков, то сейчас 30-40 %, – говорит Борис Мезенцев. – Уверен, что и взаимодействие девелоперов с управляющей компанией на стадии проектирования также постепенно станет повсеместной практикой».
