В I полугодии 2023 года бизнес-центры класса В+ оказались мало чувствительными к геополитической и экономической ситуации. В среднем по рынку их заполняемость оставалась стабильно высокой, и даже более того — доля свободных площадей снижалась. Специалисты девелоперской компании West Wind Group считают, что основными причинами стали стремление статусных игроков рынка оптимизировать расходы, ограниченность предложения в сегменте В+ в центре Москвы, а также наличие в этих БЦ готовых лотов «под ключ».
Переход спроса из А в В+
Некоторые компании ради снижения издержек переезжают из элитных офисов в помещения классом ниже. Уровень комфорта они почти не теряют: БЦ категории В+ по качеству порой незначительно отличаются от предложений в классе А, но разница между ставками аренды может превышать 20 000 руб/м2 в год.
При этом ощутимой для рынка миграции из класса В+ в В и С не происходит. «Дело в том, что высокобюджетные офисы обычно выбирают игроки, которые крепко стоят на ногах и достаточно тщательно выбирают помещения для бизнеса. Офисные площади класса премиум отвечают их требованиям к инфраструктуре, сервису, дизайну, расположению. Резиденты таких БЦ, как правило, не готовы ради экономии жертвовать удобством, эстетикой, престижностью и потому не ищут новый „дом”, — говорит Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Единый офис в центре
Еще часть арендаторов в класс В+ „поставляет” новый тренд: переход от представительских и бэк-офисов к единому офису в центре. Меняется многолетний принцип работы большого количества компаний, согласно которому фронт-офисы располагаются в зданиях высокого класса, а вспомогательные подразделения — в местах попроще.
Сейчас многие бизнесы консолидируют сотрудников в одном здании, чтобы упростить и удешевить взаимодействие между ними. Для этого выбирают объект, подходящий для разных типов офисов. Так, бизнес-центры класса В+ достаточно статусные, чтобы в них принимать клиентов, и в то же время не настолько дорогие, чтобы крупная организация не могла себе позволить разместить штат.
Общий рост спроса
В последние полтора года рынок завоевывают новые игроки. Это компании с госучастием, а также из сферы промышленности, логистики, IT. Своим развитием они компенсировали негативный для офисного рынка эффект от ухода западных фирм, подогрели спрос на офисы и удержали низкие показатели вакансии.
Кроме того, в условиях нестабильности растет желание компаний вложиться в высоколиквидную недвижимость, поскольку она — хороший инструмент для сохранения и приумножения средств. Офисы В+ отвечают этому требованию. Но просто владеть ими или сдавать в аренду хотят не все. Есть те, кто перевозит свою фирму в офис, еще недавно приобретенный исключительно для сбережения активов.
Готовые офисы
Снижению уровня вакантных площадей в сегменте способствует еще один тренд, который зародился во время пандемии: в Москве стали популярны офисы с современной отделкой и мебелью.
„Арендаторам проще найти готовое помещение и заехать в течение пары дней, чем самим делать ремонт, тратить на это ресурсы и время. Лоты „под ключ” часто можно найти в премиальных БЦ, причем это будут варианты с дизайнерской отделкой, энергоэффективными технологиями, нестандартными цифровыми решениями. Например, в нашем БЦ „Сады Этрета” на Цветном бульваре сделан ремонт в неофутуристическом стиле, а управлять работой инженерных систем можно прямо из собственных офисов”, — добавила Елизавета Ильюхина. Как результат: в бизнес-центре сейчас нулевая вакансия, несмотря на то что он открылся совсем недавно — в конце 2022 года.
Особняки — штучный товар
На сегодняшний день многие БЦ класса В+ в центре столицы становятся результатом редевелопмента особняков.
Перепрофилирование таких объектов в современные деловые пространства становится трендом в силу отсутствия в центре Москвы свободных участков под новое строительство. Резидентов привлекает идея — работать в здании, которое сохранило исторический дух и облик, и при этом пользоваться современной инфраструктурой внутри него.
В историческом центре сравнительно немного особняков, которые переоборудованы в БЦ. Это, можно сказать, штучный товар. И как любое дефицитное предложение они пользуются повышенным спросом, что позитивно сказывается на общей статистике по свободным площадям.
Таким образом, офисные пространства класса В+ в центре Москвы с полным правом можно считать „голубыми фишками” офисной недвижимости. „Думаю, в краткосрочной перспективе уровень вакансии в этом сегменте останется на низком уровне, а арендные ставки будут стабильными с небольшим трендом на повышение”, — резюмирует Елизавета Ильюхина.
Компания West Wind Group
Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным „РБК Исследования рынков”, West Wind Group входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по продаже объектов и сдаче в аренду.
Среди реализованных проектов West Wind Group — бизнес-центры класса В+ „Сады Этрета”, Crosswall Khamovniki, Crosswall, Sugar Factory. Их отличительная черта — реисторизм, сочетание „прошлого и будущего”. В зданиях сохранен исторический дух и при этом создан эксклюзивный дизайн интерьеров в соответствии с современными тенденциями офисного рынка.
Один из последних реализованных проектов — бизнес-центр „Сады Этрета” на Цветном бульваре — результат редевелопмента здания начала ХХ века в современный офисный центр с обустроенной зоной отдыха на эксплуатируемой кровле. Для работы резидентам предлагаются офисы с ремонтом и мебелью. В архитектуре и дизайне прослеживаются черты неоклассики и футуризма, большинство элементов интерьера — предметы авторской работы. Бизнес-центр является победителем премии CRE Moscow Awards 2023 в номинации „Редевелопмент офисной недвижимости”.
