В 2024 г. покупателям квартир на первичном рынке столичного региона придется приспосабливаться к изменившимся условиям выдачи ипотеки, и цена лота станет основным критерием при покупке квартиры на первичном рынке. А так как цена лота напрямую коррелируется с метражом квартиры, то и спрос будет сконцентрирован на квартирах небольшого метража.
Цена квартиры, покупаемой в ипотеку, раскладывается на первоначальный взнос и сумму кредита. И от суммы кредита зависят ежемесячные платежи и сумма переплаты. Внесенные изменения в программы льготного ипотечного кредитования с господдержкой будут вынуждать покупателей более серьезно взвешивать свои финансовые возможности и не покупать «лишние» метры.
Аналитики девелопера UDS назвали несколько причин, которые объясняют важность цены лота в новых реалиях при покупке квартиры в новостройках Москвы.
Первая – изменение условий льготной ипотеки по программе господдержки. В столичном регионе она теперь покрывает всего 6 млн. руб. от цены лота вместо 12 млн. руб., как было ранее. Поэтому покупателям, которые планируют воспользоваться этой программой, придется брать второй ипотечный кредит на недостающую сумму на рыночных условиях. Цена лота будет крайне важной при определении суммы второго кредита.
От цены лота зависит и сумма первоначального взноса по льготной ипотеке, а в 2024 г. – это уже 30,1%, а не 20,1%, как было до 23 декабря 2023 г. Поэтому, чем дороже стоит квартира, тем больше первоначальный платеж.
Вторая причина – от цены лота зависит сумма первоначального взноса по другим программам с ипотечными ставками, субсидируемыми государством. До 1 июля 2024 г. – это 20,1% от цены квартиры. Соответственно, чем ниже цена лота, тем меньший первоначальный платеж и, наоборот. В будущем размер первоначального взноса может измениться, но он все равно будет рассчитываться от цены квартиры в новостройке на момент заключения сделки.
Третья причина – от суммы кредита, который тоже связан с ценой лота, зависит переплата за использование ипотечного кредита. В начале 2024 г. ставки по классической ипотеке выросли почти в два раза по сравнению с первой половиной 2023 г. Самые выгодные ставки начинаются от 17% годовых. Соответственно, чем больше сумма ипотечного кредита, тем больше заплатит заемщик и за полученные в кредит средства.
Четвертая причина – сумма кредита определяет ежемесячный платеж, а от этого зависит показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. По условиям большинства коммерческих банков, ПДН не должен превышать 50% от дохода заемщика, а лучше, чтобы он был на уровне 25-40%. Соответственно, с повышением процентной ставки по классической ипотеке, заемщик должен показать больший доход, чем это требовалось в 2023 г., или оформить ипотеку на более долгий срок.
Аналитики девелопера UDS также сделали вывод, что в 2024 г. основной спрос в Москве будет концентрироваться вокруг квартир небольших, но комфортных для покупателей площадей – бюджеты таких квартир оптимальны для большинства заемщиков. В первую очередь – это квартиры с детально продуманным пространством для комфортного проживания, так как переплачивать за дорогие, но не используемые «метры» покупатели не будут. До 1 июля 2024 г. – это срок действия льготных программ по ипотеке с господдержкой – цены на квартиры с эргономичными планировками будут расти большими темпами в силу повышенного спроса. При условии, что льготные программы не будут продлены или условия ипотечных программ с господдержкой будут изменены, снижение цен на такие квартиры тоже будет минимальным в силу стабильного спроса со стороны заемщиков, которые покупают квартиры по рыночной ипотеке.
