Всего два года назад рынка ипотечных кредитов на строительство или покупку индивидуального жилья в России не существовало (кредиты под залог квартиры не в счет). Сегодня же в ипотеку строится 20–25% всех частных домов. Согласно данным ЦБ, за 2023 год на цели ИЖС было выдано 309,5 тыс. кредитов на общую сумму 1,2 трлн руб. — 16% от общего объема рынка ипотечного кредитования (7,8 трлн руб.). Это на 140% больше, чем годом ранее. Основным драйвером взрывного роста стали изменившиеся предпочтения потребителей: как показал опрос компании РОКВУЛ, сейчас среди россиян строительство индивидуального жилья в 2,5 раза популярнее покупки городской квартиры.
«Этому есть логичное объяснение. За пятьлет городское жилье подорожало примерно в 2,5–3 раза. Квартиры в три-четыре комнаты для многих стали недоступны даже в кредит, а меньшая площадь не позволяет нормально разместить семью. В этих условиях предпочтение все чаще отдается собственному дому, который обходится дешевле и стал доступен в ипотеку. Показательно, что сейчас на рынке ИЖС преобладает спрос на т. н. дома квартирного типа — одноэтажные, площадью 100–120 м2», — комментирует Максим Тарасов, директор по продажам компании РОКВУЛ.
Еще одной причиной падения спроса на городское жилье по мнению эксперта стало уплотнение застройки. Стремясь сделать цены на квартиры более доступными, девелоперы уменьшают их площадь, одновременно увеличивая этажность и размеры жилых комплексов. Растущая плотность заселения не лучшим образом сказывается на комфорте собственников. В частности, 25% опрошенных РОКВУЛ россиян отмечают, что хотели бы переехать в собственный дом из-за постоянного шума соседей.
Решить проблему шумных соседей можно с помощью систем звукоизоляции, которые позволяют оградить жилые помещения как от воздушных шумов, например громких разговоров, детского плача, звуков музыки или телевизора, так и от структурных, которые передаются не по воздуху, а через конструкции здания. К сожалению, не любая система звукозащиты подходит для современных малогабаритных квартир, поскольку даже небольшая, всего в 5–10 см, толщина звукоизоляционных конструкций заметно уменьшает полезную площадь помещения. Для решения этой проблемы на рынке сегодня создается все больше и больше инновационных решений. Один из примеров — супертонкие звукоизоляционные листы РОКВУЛ «ЗАЩИТА ОТ ШУМА», которые при толщине всего 10 мм снижают уровень шумов втрое: до 55 дБ воздушного и на 18 дБ ударного. Однако используя любые системы звукозащиты нужно помнить, что для достижения ощутимого эффекта следует изолировать сразу все поверхности комнат.
«Исходу» горожан в пригороды и загородные поселки способствуют и другие проблемы современной застройки: тесные дворы, нехватка парковочных мест, перебои в работе общественного транспорта, слаборазвитая социальная инфраструктура — далеко не полный перечень «болезней» современных спальных районов. Изменения в потребительском поведении на рынке жилья хорошо видны по переменам в структуре строительной отрасли.
«Уже два года подряд на долю ИЖС приходится примерно 60 % всего возводимого в стране жилья. Если традиционный для России „квартирный вопрос” и будет когда-то решен, то скорее всего именно за счет растущего сектора частной застройки. Во всяком случае, именно на это направлена сегодня государственная жилищная политика», — отмечает Максим Тарасов.
Действительно, в 2023 году более 60 % всех ипотечных кредитов было выдано на льготных условиях (т. е. по ставке ниже ключевой) в рамках различных программ господдержки. Причем для ИЖС создается режим наибольшего благоприятствования. Так, в январе 2024 ведущие ипотечные банки — Сбер и ВТБ — начали сворачивать свои программы льготного кредитования покупателей городской недвижимости, но при этом не изменили условия для заемщиков, желающих построить дом.
«Вероятно, эти тенденции будут превалировать и в ближайшем будущем. На фоне растущих цен на квартиры (особенно в эконом-сегменте, где доля материалов, работ и логистики в структуре себестоимости выше) центр масс рынка жилого домостроения продолжит смещаться в сторону ИЖС. Ускорить этот процесс должно планируемое на 2024 год внедрение механизма применения эскроу-счетов при индивидуальном строительстве», — подводит итог Максим Тарасов.
В целом, по мнению эксперта, рынок наглядно показал: стоимость жилья — не единственный фактор выбора. Не менее важны для потребителя такие мотивы, как безопасность и комфорт, что во многом определяется использованием современных технологий и материалов.
