Текущий год продемонстрировал значительное увеличение спроса на элитную недвижимость Москвы – более чем на 50% по сравнению с первым полугодием 2023 года. Это связано не только наличием свободных средств, но и ростом объема предложения и его широкой вариативности. При этом концепции проектов элитной недвижимости эволюционируют все стремительнее. Появляются и новые критерии при выборе будущего жилья. О том, что изменилось в поведении покупателей элитной недвижимости Москвы, и как за последний год трансформировался их портрет, вкусы и предпочтения, рассказывает Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan.
Репатриация капиталов
В связи со сложившимся глобальным экономическим ландшафтом среди покупателей высокобюджетной недвижимости Москвы активно проявляют себя те, кто решил реэмигрировать и перевезти в Москву детей, получивших образование в Европе и США. Раньше эта категория клиентов инвестировала средства в недвижимость в других странах, а теперь они переориентировались на российский рынок, и подбирают лоты, которые станут семейной ценностью на многие поколения.
К интересным трендам относятся участившиеся обращения в офис продаж девелопера клиентов, владеющих иностранной недвижимостью и подыскивающих подходящий объект для покупки в Москве, с предложением продать их зарубежную квартиру, чтобы приобрести жилье в конкретном проекте. Например, в нашей практике зафиксировано примерно 15% таких запросов от общего числа клиентских обращений. Причем, несколько из них касались недвижимости в ОАЭ, и, в частности, в Дубае. Отрабатывая такие запросы с помощью зарубежных брокеров-партнеров, мы не ждем гарантий от покупателя, а стремимся построить дружеские клиентские отношения, которые могут принести свои плоды в будущем, например, в виде рекомендаций друзьям и знакомым.
Не Москвой единой
Заметно увеличилось число региональных покупателей, которые активно присматривают для себя статусные варианты столичной недвижимости. Это и топ-менеджеры крупных компаний из разных отраслей экономики, получающие более выгодные HR-офферы в Москве и переезжающие всей семьей. И представители торгового и производственного бизнеса, работающего в области импортозамещения. Их доля за последний год практически не изменилась и держится на уровне 60%.
География аудитории самая широкая. Например, к нашим проектам, расположенным в сердце Москвы на Арбате, проявляли интерес представители Краснодара, Казани, Смоленска, Ульяновска, Новосибирска, Красноярка и Камчатского края. Особую категорию покупателей элитных проектов занимают дипломаты из стран Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии, их доля не превышает 3% от общего числа обращений.
Исключительная приватность
Приватность всегда была одним из важных критериев при выборе элитного жилья, но сейчас речь идет не про однородность среды и безопасность. Для определенной категории клиентов значимой характеристикой их будущего жилья должна быть незаметность проекта в городском ландшафте, гарантирующая определенную скрытность, и даже секретность, когда невозможно определить, что в самом центре Москвы за одним из фасадов скрывается элитный клубный дом. Для такой аудитории имидж, идущий в комплекте с названием дома или броской архитектурой от звездного бюро с мировым именем – не имеет значения, приватность – важнее.
Практичность и осознанность
Покупатели дорогой недвижимости осознали, что внешний облик – это приятное дополнение, и что гораздо более важно, насколько качественно построен дом, какое у него инженерно-техническое наполнение, из каких материалов выполнена отделка общественных зон и насколько они экологичны. Основное требование – функциональность планировок и возможность максимально задействовать каждый уголок жилого пространства. И это несмотря на то, что за последний год наибольшим спросом пользуются именно крупные лоты – квартиры в преимущественно готовых домах площадью от 100 до 200 кв. м. Здесь сказывается и другой тренд: желание максимально удобно организовать все вспомогательные помещения – постирочные и гардеробные, кабинеты и комнаты для занятий с репетитором, сервисные кухни и пространства для помощников по хозяйству и т.д. Особенно ценятся квартиры, где можно обустроить два входа: парадный и для персонала. Это стало трендом 2023 года, который продолжает развиваться и сейчас.
Без отделки
Покупатели стали довольно осторожно подходить к выбору квартир с отделкой, учитывая возникшие сложности с доставкой премиальных отделочных материалов, и, как следствие, увеличение сроков выполнения ремонтных работ. В некоторых случаях вызывает сомнение и качество финишной отделки в новых проектах. Согласно нашим данным, за два года запрос на покупку элитных квартир с отделкой сократился вдвое – с 50% до 25% от общего числа обращений. Эта цифра демонстрирует запрос «на входе», т.е. при первичном общении с клиентом, и в процессе последующей работы и выяснения истинных потребностей они меняют критерии отбора жилья, отдавая предпочтение вариантам без отделки. У нас были случаи, когда после целого года поисков подходящей квартиры с отделкой покупатели пришли к выводу, что лучше выбрать квартиру без отделки, но с правильной планировкой, и сделать ремонт самостоятельно, пусть и потеряв на этом время, но взамен получив жилье с идеально подходящими под их сценарий жизни параметрами.
В элитных проектах, вышедших на столичный рынок за последний год, практически не было таких, где весь объем предложения реализуется с отделкой. Девелоперы выбирают стратегию диверсификации, когда лишь некоторая часть квартир предлагается с частичной или полной отделкой (white box или финишной). На мой взгляд, идеальный баланс достигается тогда, когда без отделки предлагается 50% лотов, доля квартир с отделкой white box составляет 30% и 20% лотов реализуется с финишной отделкой.
Обобщая, отмечу, что сейчас у покупателей высокобюджетной столичной недвижимости сформирован предметный запрос, для кого и каких целей они приобретают недвижимость, тогда как еще три-пять лет назад они годами изучали рынок. Покупатели стали еще более внимательно изучать все нюансы – инженерной начинки дома, планировок, состава соседей, надежности застройщика и его юрлиц, чтобы минимизировать риски и подтвердить его статус. Хотя в целом сроки принятия решения о покупке недвижимости стали практически вдвое больше и составляют 6-9 месяцев. Если говорить о ценах, то по итогам первых шести месяцев 2024 года, по нашим данным, средняя цена квадратного метра элитной недвижимости в Москве достигла 2,3 млн рублей, с учетом реализуемых и вышедших на рынок новых проектов элитного класса в пределах ЦАО, обновив очередной рекорд.
