В отличие от сегмента коммерческой и городской жилой недвижимости, где рынок управляющих организаций сформировался, на загородном рынке в настоящее время не появилось четкого понимания того, какая форма управления объектами является оптимальной и наиболее комфортной для жителей поселков, считают в инвестиционно-девелоперской компании «Фокса».
Эксперты компании выделяют три основных формы управления загородными проектами. Это управляющие компании, создаваемые девелоперами под каждый конкретный поселок, профильные управляющие компании, в портфеле которых находится по несколько объектов, и некоммерческие партнерства собственников жилья. При этом их соотношение на сегодняшний день 80%, 5% и 15% соответственно.
При этом наличие той или иной формы напрямую зависит от того, кому принадлежат объекты инфраструктуры, инженерные сети и коммуникации, нуждающиеся в управлении эксплуатацией.
Так, например, в самом распространенном на рынке случае девелопер передает все объекты инженерной инфраструктуры на баланс созданной им под конкретный проект управляющей организации. Имея полную монополию, она в праве самостоятельно формировать стоимость эксплуатации. При этом у жильцов не остается альтернативы, кроме как принять установленные компанией тарифы.
Именно по этой причине уровень присутствия на загородном рынке профильных игроков рынка управления и эксплуатации объектов недвижимости столь невысок. Как отмечают в компании «Фокса», профильным управляющим организациям довольно сложно «зайти» в поселки, особенно если речь идет о высоком ценовом сегменте. Далеко не всегда девелоперы готовы впустить на свой проект стороннюю компанию.
Что касается третьей формы управления загородными поселками – некоммерческих партнерств собственников жилья – то эксперты инвестиционно-девелоперской компании «Фокса» считают, что это наиболее оптимальный вариант, хотя и не столь распространенный на сегодняшнем рынке. До недавнего времени этот вариант в основном встречался в проектах эконом-класса. Однако изменившиеся после кризиса портрет покупателя загородной недвижимости и формат загородных проектов способствовали переносу этой формы управления в более высокий сегмент.
Суть заключается в том, что вся инженерная инфраструктура объекта передается девелопером в собственность его жильцам, которые на этом основании вступают в некоммерческое партнерство и в праве самостоятельно выбирать наиболее комфортный вариант эксплуатации. При этом они могут, как прибегнуть к услугам все той же управляющей компании, так и нанять в штат отдельных специалистов.
Среди примеров загородных поселков, где уже успешно функционируют некоммерческие партнерства – «Солнечная долина» на Киевском шоссе, «Шелестово» на Новой Риге, «Аксаково» на Дмитровке и другие. В коттеджном поселке бизнес-класса «Артек» на Волоколамском шоссе, реализацией которого в настоящее время занимается «Фокса», также решили пойти по пути создания некоммерческого партнерства, видя в нем существенный потенциал для создания комфортных условий проживания.
Действительно, при создании некоммерческого партнерства появляется ряд преимуществ в решении общих вопросов. Так, собираемые с собственников средства, размеры которых определяются самими же жильцами исходя из набора требуемых услуг, аккумулируются на счете партнерства. Расходование этих средств контролируется через управленческие и контрольные органы. Если качество услуг, предоставляемых эксплуатирующей компанией или отдельными специалистами не устраивает собственников жилья, они имеют право отказаться от подрядчика и выбрать нового.
При этом весь регламент управления поселком, позволяющий эффективно выстраивать отношения между собственниками и решать возможные спорные ситуации, фиксируется в ряде документов, таких как положении о членстве, об общем собрании, о взносах, а также нормативных актах.
Девелопер коттеджного поселка «Артек» уверен, что уже сейчас можно говорить о том, что создание некоммерческих партнерств собственников жилья становится новой тенденцией на рынке загородной недвижимости. Это хорошая альтернатива управляющим компаниям, создаваемым девелоперами. Основное преимущество при этом заключается в том, что жители коттеджного поселка лично заинтересованы в снижении себестоимости, но получении при этом услуг высокого уровня. Например, размер эксплуатационных платежей в поселке бизнес-класса, где работает управляющая компания, начинается в среднем от 8 000 руб/мес. При этом в коттеджном поселке «Артек» размер ежемесячных взносов на эксплуатацию составит порядка 3 000-5 000 руб/мес.
«Доля некоммерческих партнерств постепенно увеличивается за счет уменьшения количества девелоперских управляющих компаний, – считает Игорь Панфилов, руководитель проекта коттеджного поселка «Артек» – Кроме того, по мере увеличения коттеджных поселков, управлением которых занимаются сами жильцы, будет увеличиваться спрос на услуги профессиональных управляющих компаний, их доля на рынке также возрастет. Думаю, что в ближайшие годы доля девелоперских управляющих компаний снизится до 50%, остальную часть рынка поделят некоммерческие партнерства и профессиональные УК в соотношении 2/3».
