Глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев, выступая перед депутатами нижней палаты парламента, заявил, что жилищную проблему в нашей стране нужно решать за счет увеличения доли строящегося жилья эконом-класса и снижения ипотечных ставок. По мнению экспертов совместного предприятия компаний RDI и Limitless, реализующего жилой комплекс «Загородный Квартал» в подмосковных Химках, объем строительства жилья в нижнем ценовом сегменте сегодня и так очень высок. Увеличение количества новостроек эконом-класса без принятия мер по развитию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры ни к чему хорошему не приведет. А вот снижение процентный ставок по ипотеке может действительно стать частью решения жилищной проблемы.
На сегодняшний день средневзвешенная ставка по кредитам на покупку жилья составляет 14,6% годовых (в рублях, данные Банка России). А по данным мониторинга ипотечных программ 20 ведущих банков, проведенного совместным предприятием RDI и Limitless, средняя ставка составляет сегодня чуть более 13%. При этом ставка рефинансирования ЦБ РФ, от которой напрямую зависят ставки по кредитам, с сентября прошлого года держится на уровне 8,25%. Разница довольно ощутимая, но при этом не стоит рассчитывать, что все банки сразу снизят свои ставки на 4-6 процентов. Ставка рефинансирования ЦБ – это, хоть и основной, но все-таки не единственный параметр, определяющий размер ставок по кредитам. По мнению аналитиков, наименее болезненным для банков может быть снижение ипотечных ставок на 2 процента. Эту цифру эксперты и взяли за основу при моделировании развития ситуации на рынке недвижимости в будущем.
Во-первых, даже два процента – это уже довольно ощутимое снижение. Если взять для расчета квартиру стоимостью 6 млн. рублей (средняя стоимость 100 кв.м квартиры в «Загородном Квартале») и ипотечный кредит сроком на 15 лет с первоначальным взносом 10%, то получается следующая картина:
Как видно из таблицы, снижение ставки на 2% дает уменьшение ежемесячного платежа на 10%, При этом общая переплата по кредиту уменьшается на 1,25 млн. рублей, что составляет почти четверть от первоначальной стоимости квартиры. Таким образом, для конечного покупателя минус 2 процента от ставки по кредиту дают существенную экономию.
При этом для девелоперов цифра 2% тоже оптимальна. Подобное снижение не приведет к тому, что ипотека в одночасье станет доступна большей части населения. Естественно, увеличение количества потенциальных клиентов произойдет, но спрос вырастет не в разы, а на 20-25% (экспертная оценка RDI и Limitless). На сегодняшний день увеличение объема предложения несколько превышает темпы продаж, соответственно небольшой рост спроса позволил бы сбалансировать рынок.
Ну и наконец, от снижения ипотечных ставок выиграли бы частные инвесторы. Ситуация с банковскими вкладами на Кипре вынуждает россиян возвращать свои активы на родину. При этом большая часть вкладчиков – это мелкие инвесторы, размеры вкладов которых не превышают 150-200 тыс. евро. Для сохранения своих средств они с большой долей вероятности будут вкладывать их в российскую недвижимость (увеличение спроса на квартиры в конце марта-начале апреля уже является косвенным тому подтверждением). Снижение ставок по ипотечным кредитам позволило бы им приобретать с инвестиционными целями квартиры большей площади или сразу несколько квартир, взяв часть средств в кредит. При этом экономия на переплатах по ипотеке позволила бы увеличить прибыльность инвестиций.
Если предположить гипотетически, что рост стоимости квадратного метра в России на протяжении 15 лет будет составлять порядка 10%, то прибыль от покупки квартиры в ипотеку под 11% годовых за этот период составит минимум 110%. А при 13-типроцентной ставке – 90-95%. До кризиса кипрские банки выплачивали до 4,5% годовых по вкладам. За 15 лет прибыль по депозиту составила бы около 90%, то есть примерно столько же, сколько при покупке квартиры в ипотеку под 13% годовых. Таким образом, снижение ипотечной ставки на 2% дало бы частным инвесторам увеличение прибыли в долгосрочной перспективе примерно на 20%.
«Декларируемые правительством, в лице Дмитрия Медведева, меры по решению жилищной проблемы в России действительно могли бы улучшить ситуацию на рынке недвижимости. По нашим расчетам, снижение текущих ставок на 2% – это вполне посильная задача. От этого выиграют все игроки рынка недвижимости. В том числе и сами банки, за счет увеличения количества выдаваемых кредитов», – резюмирует Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия компаний RDI и Limitless.
24 апреля 2013, компания: RDI Group (Москва)
