Еще три-четыре года назад, в период галопирующего роста стоимости недвижимости, инвестиционные вложения могли принести сверхприбыли, особенно при вхождении на ранних стадиях строительства. Кризис остудил пыл частных инвесторов. Оценить количество инвестиционных сделок достаточно трудно, четкого алгоритма нет. Можно только что-то приблизительно прикидывать. Инвесторы возвращаются на рынок, однако объем инвестиционных сделок еще далек от докризисного уровня. Традиционно покупка инвестиционных квартир связана с рынком новостроек.
«По ряду косвенных признаков общая доля инвестиционных квартир на сегодня не превышает 5 %», – говорят эксперты офиса «Университет» холдинга «Миэль».
Время пришло
Экономический кризис приостановил рост цен и резко увеличил предложение квартир. К лету 2009 года цены снизились в долларовом исчислении приблизительно на 30-40%. Одновременно ужесточились условия ипотечного кредитования, обеспечивавшего значительную часть спроса на жилье в начале 2008 года. При этом на рынок «выбрасывалось» квадратных метров даже больше, чем в 2008 году. Госкомиссии приходили в здания, работы по которым начинались еще до развития кризиса. Разумеется, на этом неблагоприятном фоне поток инвесторов изрядно иссяк. В течение долгого времени квартиры покупались «для себя». Сегодня же эксперты говорят, что инвесторы выходят из спячки.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», на рынке сейчас наблюдается их приток: доля инвестиционных покупок в строящемся доме сегодня составляет уже от 15 до 20% в зависимости от концепции проекта и его стадии реализации. Специалисты считают, что приток инвесторов обусловлен как минимум двумя факторами: снижением ставок по депозитам и нестабильностью валютного курса. «Кроме того, альтернативных инструментов инвестирования, сравнимых по доходности с рынком недвижимости, пока нет», – заключают эксперты «НДВ-Недвижимости».
С ними согласны и другие участники рынка. «Ситуация в настоящее время достаточно позитивная. Покупатели проявляют большую активность, – говорит директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. – За 2010 год количество сделок на первичном рынке увеличилось практически во всех сегментах жилья. Инвесторы вернулись, однако количество таких сделок отстает от докризисного уровня. В основном покупатели рассматривают приобретение квартир для собственного проживания, при этом, однако, оценивая инвестиционную привлекательность приобретаемой квартиры на случай принятия решения о ее перепродаже».
Выбери меня
Москва или ближайшее Подмосковье. Новостройка. Квартира малого метража без отделки. Вот, пожалуй, и все основные характеристики, которыми обладает среднестатистическая инвестиционная квартира 2010-2011 годов. Эти квадратные метры всегда рассматривались как ликвидный капитал. Однако в разные периоды рынка тот или иной сектор – эконом, бизнес, комфорт или элит – становился более или менее привлекательным. «В кризис упал спрос на новостройки – как на наиболее рискованный сектор инвестиционных вложений, – говорят эксперты офиса „Университет” холдинга „Миэль”. – В то же время увеличилось число покупателей инвестиционных квартир на вторичном рынке с качественной отделкой и полностью готовых к проживанию. Эта тенденция сохраняется и сейчас. За последний год пришло понимание того, что надо правильно оценивать риски, и в этом смысле беспроигрышным вариантом могут стать вложения в недвижимость, расположенную в центре города или прилегающих к нему районах Юго-Запада Москвы».
Инвестору интересны высоколиквидные квартиры в новостройках с высокими темпами строительства и удачным расположением вблизи метро в районах с развитой инфраструктурой. «Не менее важен и такой фактор, как стадия готовности объекта. Стоимость квартиры, купленной на этапе котлована, после завершения строительства и сдачи дома ГК возрастает на 25-35% и выше в зависимости от концепции проекта», – говорят эксперты компании «НДВ-Недвижимость». Охотнику за инвестициями эксперты рекомендуют регулярно мониторить предложения и искать новые проекты – именно там можно найти квартиры, которые «выстрелят» через год-другой. «При выходе нового проекта на рынок в нем всегда присутствует ряд интересных с инвестиционной точки зрения квартир. Но, как правило, их покупают в первую очередь. Рост стоимости такой квартиры может превысить 30% в течение первого года», – говорит директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
Оптимальный вариант для инвестиций – это небольшая квартира с площадью до 100 кв.м в комплексе, который строит застройщик с хорошей репутацией. «Такие квартиры всегда востребованы на рынке, причем как на продажу, так и для сдачи в аренду. Срок инвестирования остается на усмотрение покупателя, так как на данный момент на рынке наблюдается устойчивый позитивный тренд. Недвижимость растет в цене непрерывно, и инвестор может продать квартиру хоть на следующий день и вернуть свои инвестиции», – продолжает Елена Юргенева.
Расположение и качество жилья – критерии понятные, но не главные. Объемы замороженных строек доказали, что репутация застройщика – вещь несколько поважнее, нежели вид из окна. «За последний год критерии не изменились. Клиента, желающего купить квартиру с инвестиционными целями, интересуют прежде всего цена, репутация застройщика и потенциал роста», – говорит Елена Юргенева. «Предпочтение следует отдавать известным и надежным компаниям, которые работают в данной сфере уже не один год и давно зарекомендовали себя на рынке. Также можно посоветовать посетить стройку объекта, изучить документацию проекта, обратить внимание на программы и опции, предлагаемые застройщиком, например, страхование покупателей квартир», – рекомендуют эксперты компании «НДВ-Недвижимость».
Конечно, основная доля инвестиционных квартир принадлежит к нише эконом- и бизнес-класса, но и рынок элитного жилья также рассматривается как потенциальная «поляна». Так, согласно исследованию потребительских предпочтений Клуба девелоперов, осенью 2010 года 7% респондентов планировали купить элитную жилую недвижимость в инвестиционных целях.
У экспертов есть целый список требований к инвестиционной недвижимости, который будущему владельцу недвижимости хорошо бы знать наизусть. «Покупателю необходимо обращать внимание на следующие факторы: качество комплекса (соответствие цене и заявленному классу), местоположение, перспективы роста цены (отличие от цен в аналогичных объектах на более высокой стадии готовности), схема реализации, строительная активность на площадке и имидж застройщика, – говорит Оксана Дивеева. – Наиболее интересные с точки зрения вложения – проекты на стадии строительства, имеющие хорошее соотношение „цена/качество”, потенциал роста цены и высокую динамику возведения. Также интересными могут быть объекты первичного рынка в зонах, где потенциально может наблюдаться дефицит нового предложения».
Верну за вознаграждение
Всех инвесторов в недвижимость – как потенциальных, так и настоящих – волнует главный и вполне логичный вопрос: на какую доходность им можно сегодня рассчитывать? По мнению экспертов, в текущих условиях и в ближайшей перспективе вложения в недвижимость лучше рассматривать как возможность сохранить денежные средства, нежели как вариант их быстро приумножить. Но в отдельных случаях можно и «сорвать банк». «Наибольший рост сейчас показывают сегменты „эконом” и „комфорт”, поэтому именно к ним отмечен повышенный интерес среди частных инвесторов. Еще одна причина, по которой данные сегменты популярны среди инвесторов, – это возможность быстрой реализации недвижимости благодаря коротким срокам ее экспозиции. В таких проектах инвесторы могут рассчитывать на доходность до 20% в зависимости от темпов строительства», – говорят эксперты компании «НДВ-Недвижимость».
Впрочем, максимально выгодный момент для входа в проекты уже прошел – в настоящее время предложений по «кризисным ценам» не осталось. «Тем не менее пока цены остаются стабильными и рынок пополняется новыми предложениями. В ближайшем будущем цены начнут расти, поэтому сейчас все еще удобный момент для осуществления инвестиций в жилье», – говорит Оксана Дивеева.
Да, недвижимость была и остается выгодным и сравнительно безопасным вложением средств. Но, как и любой инвестор, ее потенциальный владелец должен быть готов к неожиданностям. «Самая выгодная цена оказывается на начальном этапе строительства, но здесь кроются и самые большие риски задержки строительства. Что касается документации, то приобретать квартиру следует только по договору долевого участия – в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Необходимо внимательно проверить все разрешительные документы, а также, изучив сам договор, работу по его редактированию доверить юристам», – советует Елена Юргенева.
