Во время кризиса многих волнует вопрос — что же происходит на отечественном рынке недвижимости и чего ожидать в дальнейшем? Своими мыслями на эту тему с «Вести.Недвижимость» поделился генеральный директор ООО «КР Групп» Руслан Кузьмин.
— Что сейчас происходит с рынком аренды жилой недвижимости московского региона?
— Арендный рынок жилой недвижимости московского региона стал существовать в новых реалиях. И в этих новых реалиях арендодатели старого жилого фонда объективно стали проигрывать пришедшим на этот рынок новым участникам с их профессиональными знаниями и не реализованными инвестиционными квартирами в новостройках.
При этом существенное давление на частных арендодателей оказывают и застройщики первичного рынка жилой недвижимости, т.к. уменьшение площадей нового квартирного фонда и всплывающие «антикризисные» условия реализации новостроек с первоначальным взносом от нуля до нескольких процентов спровоцировало миграцию целевой аудитории арендного сегмента в приобретение бюджетных объектов первичной недвижимости, так как финансовое обязательство по погашению ипотечного кредита сопоставимо с размером месячной арендной ставки.
— Неужели арендный рынок жилой недвижимости стал привлекательнее рынка новостроек?
Дело в том, что инвесторы, которые стали новыми участниками арендного рынка жилой недвижимости, еще в до кризисный период осуществляли свою деятельность на первичном рынке жилой недвижимости. Но с наступлением экономического кризиса, не выдержав конкуренции с застройщиками, они были вынуждены оптимизировать свои затраты и как следствие перейти на рынок аренды жилой недвижимости.
Естественно, это временное решение и с наступлением следующих фаз экономического кризиса, таких как оживление, а в дальнейшем подъем, вернет данную категорию в привычный для них сегмент рынка. Нe, а пока этого не произошло, простым гражданам, использующим свои квартиры как источник дополнительного дохода, придется конкурировать с более опытными и менее финансово зависимыми конкурентами. Хотелось бы добавить, что с возвратом инвесторов к первичному рынку нельзя будет сказать, что арендодатели частных квартир перестанут испытывать давление от конкурентов.
Развитие нового тренда — «доходные дома» — в будущем приведет к тому, что основными конкурентами в борьбе за потребителя останутся граждане и девелоперские компании с государственной поддержкой, предлагающие для аренды современные объекты жилой недвижимости с необходимой инфраструктурой для основной целевой аудитории.
— Но в странах Европы, на рынке аренды жилой недвижимости гармонично существуют доходные дома и частные квартиры.
— Действительно, рынок аренды жилой недвижимости в странах Европы гармоничен, но не будем забывать, что он был сформирован намного раньше российского, поэтому сумел естественным образом сформироваться и занять свою нишу на рынке недвижимости.
Например, Германия является безусловным лидером по количеству арендного жилья, т.к. в этой стране сдается более 55 процентов жилых помещений, при этом в Берлине порядка 80 процентов жителей проживают в арендованном жилье. А вот в России эта доля пока составляет не больше 30 процентов, из которой половина является социальным жильём.
Таким образом в России эта ниша обладает серьезным экономическим и социальным потенциалом, поэтому Минстрой России ведет серьезную работу в данном направлении. Существующие задачи Минтсроя по достижению к 2020 году такого результата, что каждая десятая строящееся квартира должна быть предназначена для сдачи внаем. А это подтверждение того, что «доходные дома» будут появляться в нашей стране в геометрической прогрессии.
Новый и прогрессирующий сегмент рынка будет требовать обеспечения высокого спроса. Девелоперы и застройщики в погоне за потребителем, существенно сократят долю частных арендодателей. И естественно первые в зоне риска окажутся владельцы квартир старого жилого фонда, построенного еще до 1970-х годов.
— Какой может быть выход для данной категории граждан?
— Выход один — это повысить ликвидность своего объекта недвижимости. А вот методы для себя каждый собственник определяет самостоятельно, исходя из своего финансового положения и предпринимательских качеств.
Самым простым и поэтому популярным методом среди населения является капиталовложение в ремонт, то есть обновление отделки и сантехники в квартире, а также переоснащение бытового и кухонного электрооборудования. Данный подход требует серьёзного капиталовложения, на возврат которого потребуется минимум полтора года.
Но, к сожалению, для арендодателя это останется временным решением, так как общее состояние жилого дома, где находится отремонтированная квартира, будет продолжать негативно влиять на ее ликвидность.
— Если ремонт это временное решение, то какое решение обеспечит ликвидность на длительный срок?
— Самым эффективным будет обменять квартиру в старом жилом фонде на новостройку. И это решение надолго обеспечит арендодателя платежеспособным потребительским спросом. Но, несмотря на эффективность такого решения, основная масса граждан в силу своего финансового положения не может позволить себе идти этим путем.
Во-первых, на рынке недвижимости установились высокие комиссии компаний, оказывающих посреднические услуги, а, во-вторых, сложность правового регулирования рынка жилой недвижимости делает процедуру обмена квартиры на новую без профессиональной помощи очень рискованной задачей для собственника.
— Какой может быть выход для граждан, не обладающих свободными средствами, на оплату риелторам и не разбирающихся в жилищном законодательстве?
Мы разработали совместно с Российской академией народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации программу «обмен на новостройку». В ее рамках данной программы граждане могут обменивать свои квартиры на новостройки московского региона на условиях фиксированной комиссии равной одному рублю.
Результаты нашей работы показывают, что потребитель может выбрать или увеличение площади новой квартиры на целую комнату или, сохранив комнатность, использовать полученную разницу на ремонт и обстановку. Таким образом, потребители именно коммерческим путем улучшают свои жилищные условия, а не ожидают десятилетиями признания их домов аварийными.
